Esses dias fiquei pensando se realmente valia a pena investir em imóveis para colocar para alugar, é uma dúvida bem interessante até se pensarmos bem. Há muitos anos, imóveis vêm sendo o principal investimento das pessoas. Pergunte a seus avós/pais qual é o melhor investimento e garanto que a maioria dirá imóveis, isso é fato devido a antiga economia do Brasil onde tínhamos uma inflação gigantesca e uma insegurança grande, então todo mundo comprava terrenos e imóveis para garantir. Dificilmente vemos alguém de mais idade que não tenha feito isso em sua vida.
Porém agora temos uma economia muito mais saudável, inflação baixíssima se comparado com o tempo antes do plano real. Então fiz alguns cálculos e cheguei a conclusão que pode não ser mais um investimento bom de fato.
Começando minhas ideias pensei nos seguintes cenários: 100 mil reais disponíveis e comprar um imóvel residencial ou; comprar dois imóveis comerciais ou; investir em ações.
Ao comprar um imóvel primeiro temos todas despesas da papelada, cartório, transferência, etc, o que é um dinheiro bem alto (não lembro exatamente quanto, mas é algo entre 3% e 6% do valor do imóvel). Depois disso se o imóvel precisar de alguma reforma (e normalmente precisa) é mais um gasto (colocamos 2% do valor). Depois disso tudo, temos o problema de conseguir alugar o imóvel, o que pode ser que leve um tempo. Tem um prédio próximo ao meu que levou quase 6 meses para conseguir alugar, logo todo esse período você deve arcar com o valor do condomínio e pode ser que o valor seja bem alto. Sem contar que ao alugar você ainda paga imposto de renda sobre o aluguel. Normalmente o valor do aluguel varia de 0,6% a 1% do valor do imóvel, tendendo a ficar normalmente em 0,8%, ou seja, 800 reais. Descontado o imposto de renda, sobra 680 reais.
Agora comprando dois imóveis comerciais temos os mesmos cálculos, porém normalmente o condomínio tende a ser mais alto, o que torna mais perigoso caso fique vago e você tenha que bancá-lo. Em compensação normalmente imóveis comerciais mais baratos tendem a render mais, cerca de 0,8% a 1,2%, ficando numa média de 1%, ou seja, 1.000 reais, descontando IR teremos 850 reais, parece melhor não.
Porém nesses dois casos temos que levar em conta também que os imóveis se valorizam, os residenciais tendem a valorizar mais normalmente, então o rendimento de um compensa nisso do outro. Porém de maneira nenhuma podemos garantir a valorização, logo não tem como prever se daqui dez anos estará valendo 300 mil ou 110 mil, quem saberá como estará o mercado? Veja o que ocorreu nos EUA, com a recessão as casas tiveram quedas bruscas de até 50% do valor inicial.
Então, se pegarmos os aluguéis (considerando que não teremos o imóvel vago) teremos guardado cerca de 140 mil nesses 10 anos, mais a valorização (ou não) obviamente. Já se aplicarmos os mesmos 100 mil em ações, pode-se ter algo mais rentável. Pegando um histórico de 20% ao ano, em 10 anos teríamos cerca de 620 mil (vale lembrar que rentabilidade passada não garante rentabilidade futura, mas como comparação é válida já que também não garantimos o aluguel). Ou seja, teremos daqui 10 anos quase o dobro do que teríamos se investido em imóvel. Claro que o imóvel pode valorizar muito, assim como as ações podem subir muito mais. Assim como todo investimento, é uma “aposta” que você faz. E vale lembrar também que para ações você tem gasto de corretagem e emolumentos (o que é muito menor que as taxas de compra de um imóvel) e você paga cerca de 20 reais por mês de custódia, porém você não paga nem um centavo de imposto de renda se não vender mais que 20 mil por mês, o que é fácil controlar.
Em um primeiro momento parece bom investir em imóveis, mas no momento que vemos que existem outras opções, e que elas podem render bem mais, mudamos de ideia (ou não). Claro que comprar um imóvel sempre dá uma segurança, mas com certeza pode não ser o melhor.
Vi uma reportagem no programa do Jô onde dois economistas conversaram sobre isso também, e um disse inclusive que hoje em dia a compra de imóveis não é um bom negócio, pois temos uma supervalorização onde é difícil achar preços atrativos, é como comprar ações em período de alta. E contou a história de uma amiga que comprou uma casa há 10 anos por 250 mil e hoje a casa vale 500 mil, porém se nesses mesmos 10 anos tivesse aplicado bem na bolsa de valores teria hoje cerca de 6 milhões, assustador não?
Cada caso é um caso, então faça suas contas, mas ao comprar imóveis tenha em mente que o risco há, assim como na bolsa, então pondere bem.
